数十城市密集出台楼市调控政策 一季度楼市量跌价稳

2017年一季度，各地政府以“因城施策”为导向，积极深化房地产调控政策。在此背景下，住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为，由于调控政策不断升级，未来房地产市场有望稳步回归理性，而一二线热点城市成交量将继续走低。

住宅市场成交量出现回落

4日，中指研究院发布的新数据显示，2017年以来，一二线热点城市调控政策升级，住宅市场成交量持续回落。据统计，今年一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%。

从不同级别城市来看，一线城市受调控影响较大，成交量同比降幅在各线城市中为突出。据统计，一线城市一季度住宅成交面积同比下降约四成，除广州外，其余城市同比均下降。二线城市成交量也显著下降，但旅游型城市成交增长明显，城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落，其余三线城市成交量表现稳定增长。

从价格走势来看，一季度住宅成交价格累计涨幅持续收窄。根据中房指数系统对100个城市全样本调查数据显示，进入2017年，百城价格环比涨幅继续收窄，一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。

在成交量整体走低的同时，一季度各级城市住宅价格涨幅分化。今年以来，热点城市房地产调控政策不断加码，新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄为显著，一季度累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.30个百分点；二线代表城市累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%，在各线城市中涨幅为突出。

中指院相关负责人分析认为，整体来看，受去年同期高基数及政策调控影响，一季度新房成交量同比小幅下调，价格累计涨幅持续收窄。其中，一二线热点城市新房价格涨幅明显收窄，成交量同比降幅显著，但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时，因去库存政策效应及核心城市外溢影响，部分三四线城市量价保持了稳步增长。在调控持续收紧下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体将趋向平稳。

土地市场 溢价率持续走低

一季度土地市场同样量价齐跌，溢价率持续走低。某地产研究中心的统计数据显示，从土地市场来看，一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为12%和30%。

分析认为，一方面，受春节假期因素影响，土地市场迎来一年一度的成交淡季；另一方面，年初各线城市尚在制订2017年供地计划，新晋出让地块以上年度结转土地居多，成交规模高位回落。

具体来看，各线城市均有不同程度的缩减，受供地计划影响，一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落，北上深中心城区优质宅地集体“断供”，一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时，核心城市周边的三、四线城市土拍高温持续，佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块，溢价率都在100%以上。

整体来看，一季度土地平均溢价率32.5%，环比减少8个百分点。某地产研究中心相关负责人表示，一方面，土地限价城市进一步扩容，显著抑制溢价率上行空间。另一方面，热点城市土地出让底价均有所上调，极端情况下，起拍楼板价超出区域高单价，溢价空间有限。

从土地成交价格来看，各线城市涨跌不一。一季度，土地成交楼板价4569元/平方米，环比下跌10%，同比仍上涨43%。自2016年四季度以来，土地限价城市开始明显增多，土地价格随之步入下行通道。

从不同类型城市来看，其中一线城市土地价格小幅回升，同、环比涨幅都在10%以内；二三四线城市土地价格环比略有回落，但受去年同期较低基数影响，同比仍呈现正增长。

“2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，但纵观各线城市2017年供地计划，热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。以北京为例，住宅用地计划供应量同比下降49%”。上述某地产相关负责人分析指出。

该人士认为，在供应规模连年萎缩的情况下，上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时，由于热点城市限购、限贷持续加码，同时加强土地竞买资金监管，溢价率仍将保持低位。

未来走势 市场有望回归理性

3月份以来，陆续30多个城市密集出台了楼市调控政策，以稳定市场预期。业内普遍认为，本轮调控表现出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化城市协同，促进市场参与各方回归理性。

从这一轮的调控政策来看，中心城市和周边城市政策同步调控，片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外，“认房又认贷”将成为各城市调控普遍标准，例如北京对商住的严控等。

业内人士认为，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。“一方面，政策的收紧让购房人更加理性，恐慌、抢购的心态不再；另一方面，限购和二套认定标准收紧，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再”。

业内预计，受楼市调控持续从紧的影响，北京等热点城市二手房市场成交量还将继续回落。随着成交量的回落，房价也将企稳，前期价格涨幅过大、总价过高的房源挂牌价和成交价都将出现回落。

中指院方面分析认为，未来在政策干预和市场力量的共同作用下，一线城市有望整体降温，二线热点城市在调控进一步升级后，部分非理性需求将加速离场，三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，当核心一二线城市“全城限购限贷”后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市等。

“从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势。毫无疑问，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会”。张宏伟说，“今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市成为楼市平稳发展的平衡器成为今年的重点工作”。

业内专家认为，在调控政策积极深化的背景下，房地产市场稳步回归理性已经是大概率事件。从不同城市看，一二线热点城市短期市场需求不足，且政策力度较大，成交继续面临下行压力；而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

而具备产业支撑的三四线城市成交量价将保持平稳态势。对于库存较高的三四线城市，应始终坚持去库存政策，需求将平稳释放。